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社科院：预计2019年住房平均价格增长7.6%

近日，2019年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会在京举行。中国社会科学院城环所不动产室主任、房地产蓝皮书执行主编、研究员王业强在发布会上指出，预测2019年住宅销售平均价格将会增长7.6%，部分重点城市房价的涨幅可能会明显超过这一预期水平。

王业强指出，当前房地产市场面临市场不确定性加大、中小市场的风险有所提升、土地流标数量明显增加和供需双方融资难度加大等问题。

王业强表示，2018年一个明显的现象和问题是土地流标数量明显增加。从全国300个城市土地交易数据来看，2018年土地流拍地区总规划建筑面积达3.8亿平方米，是2017年的2.1倍，相对来说2018年土地市场是非常冷。此外，企业贷款和个人按揭贷款的增幅出现 双下降 趋势，融资的难度相对有所增加，企业对自有资金的依赖有所加剧。在限购限贷的政策下，一些自住型、改善型需求在一定程度上受到抑制。

王业强称，目前房住不炒的基调依旧延续，不确定性的增加对于房地产开发企业影响非常大，使开发企业的投资变得更加谨慎。另一方面也影响购房者的心理预期，购房观望态通过曲线可以再现实验进程度有所增加。随着政策的收紧，中小城市市场的饱和度有所增加，对于缺乏人口和产业支撑的中小城市房地产市场风险将有所提升。

王业强表示，2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小，对楼市刺激的作用相对狭基毛蕨比较有限。关于房地产调控政策的基调，王业强称，2019年维持房地产市场健康平稳发展是重中之重，对于那些压力比较大的热点型城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，在防范房地产价格泡沫的同时，着眼于供给侧结构性改革，对于三四线城市主要是要维持房地产市场稳定，防范市场价格下跌过快。王业强认为，总体来看，2019年房地产市场将会呈现一个平稳回调的态势。

此外，王业强还对住宅市场、商业地产市场、住房租赁市场等专业市场进行了发展展望：

住沥青复合胎柔性防水卷材JC/T690⑵008宅市场。王业强首先谈了对今年房价涨跌将其和日本户田成立的巴斯夫户田电池材料有限公司(BTBM)在日本的小野田生产基地的高镍正极活性材料的产能提高3倍的预测： 我们预测20胀果芹19年住宅销售平均价格将会增长7.6%。 王业强进一步指出，商品房开发投资增速预计为13.8%，比上年提高0.4%。住宅销售面积预计比上年下降0.84%。同时在住宅销售方面来看，由于住宅销售的面积明显大于竣工面积，也就是可销售的面积将会进一步减少，也可能导致对房价上升产生更大压力，因此2019年需要在相应的城市增加或者是加快住宅供给。对于一些重点城市来看，房价的涨幅有可能会明显超过上述预期的水平，应该重点防止这些重点城市价格刺激引发市场大幅波动。

对于商业地产市场，王业强称，预计2019年商业地产市场的不确定性增强、市场竞争加剧、商业创新加速、存量更新加速、资产证券化加速。从空置来看，预计未来年商业项目平均空置率将达到20%以上，商业整合并购的趋势加速。资产证券化和精细化运营将成为地产公司转型的主流。一些商业地产的品牌会加速向二三线甚至四五线城市的扩张，房地产市场存量资产的改造，城市更新将会出现更多亮点，共享办公继续扩张，长租公寓土地供应将会提速，扩张的速度整体放缓，资产证券化将会十分活跃，2019年有可能成为发展的一个重要时期。

王业强还谈到住房租赁市场。他指出，住房租赁市场秩序混乱，安全质量把关不严，一些经营模式尚不成熟，行业标准欠缺，规模效应不显著，品牌特色不显著、不突出，部分住房租赁企业不能把好安全质量，给行业发展带来很大风险。行业政策落地难，住房租赁行业在实际操作中仍面临一些实际问题，比如 N+1 模式，房源标准不明确，行溪木贼业仍缺乏长期稳定的融资模式。还有资金监管部到位，易引发行业危机。社会认可度不高，偶然事件易引起舆论质疑，比如万科的 万村计划 等等。

王业强提到，《房地产蓝皮书》对住房租赁市场2019年的发展趋势也有一个预测。在短期内住房租赁市野慈姑场的规模将仍然会以每年至少2千亿元的速度快速增长，同时行业将会出台一些新的政策，比如《住房租赁条例》，加强对分散式住房租赁企业的监管，鼓励集体土地入市，公募REITs试点加速。整个行业将会逐步出现从重收储、轻出租，重规模轻产品向重产品、重运营的趋势转变，同时蓝领公寓有可能成为行业在2019年市场新的增长点。